En bref
- L’intérêt pour les titres immobiliers mondiaux (GRES) est en hausse, une tendance compréhensible lorsque l’on considère les avantages potentiels de leur inclusion dans un portefeuille plus large.
- Un univers mondial de REIT de 2,1 billions de dollars offre aux investisseurs une option fiscalement avantageuse et liquide pour accéder à l’immobilier dans le monde entier.
- Le secteur offre des possibilités de générer des rendements corrigés du risque attractifs grâce à une approche éprouvée s’appuyant sur une recherche fondamentale approfondie.
- Nous estimons que l’environnement actuel offre un point d’entrée attractif : la politique monétaire est accommodante et de nombreuses valorisations semblent convaincantes.
Les moteurs de croissance structurels soutiennent le potentiel
Le secteur immobilier mondial coté comprend environ 350 sociétés représentant une capitalisation boursière combinée d’environ 2,1 billions de dollars. L’univers couvre des zones géographiques, des secteurs, des sous-secteurs, des industries, des entreprises et des lieux. Une partie importante du secteur bénéficie de tendances de croissance structurelle solides, par exemple :
- La croissance de l’intelligence artificielle (IA) alimente la demande pour un plus grand nombre de centres de données et d’infrastructures connexes.
- La pénurie de logements et les problèmes d’accessibilité ont poussé davantage de personnes à louer. Les entreprises résidentielles bien placées sont capables de combler ce déficit.
- Le vieillissement de la population stimule la demande d’infrastructures de santé connexes, y compris les établissements de soins externes, les maisons de retraite et les établissements de soins de longue durée.
- La demande saine pour le secteur industriel (y compris la logistique) devrait persister. Malgré l’incertitude immédiate sur les droits de douane, un contexte structurel positif existe car le commerce électronique continue de pénétrer les marchés de détail, soutenu par les tendances de relocalisation et de proximité.
Figure 1 : Exploiter les moteurs de croissance structurelle
Source : EPRA, Columbia Threadneedle Investments, novembre 2025
Les actions immobilières combleront l’écart avec la baisse des taux d’intérêt
Du point de vue des valorisations, l’environnement actuel offre un point d’entrée attractif aux investisseurs. Nous observons des fondamentaux sous-jacents solides ou en amélioration, grâce à la forte demande des locataires pour des actifs de haute qualité, soutenue par l’absence de nouvelles constructions dans certains secteurs. Cela est soutenu par l’amélioration des marchés de transactions qui sous-tendent les valeurs des actifs.
Les pressions inflationnistes se calment et les taux d’intérêt devraient baisser. En tant que classe d’actifs à effet de levier, cela est de bon augure pour l’immobilier et suggère un environnement constructif pour les actions connexes. En effet, notre analyse démontre la surperformance historique des actions immobilières après une baisse des taux d’intérêt, et nous y voyons un potentiel significatif, compte tenu de l’écart entre la valeur des actifs nets et le cours des actions.
Les actions immobilières ont accusé un retard par rapport aux indices plus larges après la flambée d’inflation induite par la Covid, mais nous prévoyons que la situation est sur le point de changer.
Un riche terrain de chasse pour les investisseurs actifs
L’indice mondial crée un terrain propice à l’investissement actif. Étant donné que les perspectives sont très différentes selon les régions, les secteurs, les sous-secteurs et les REIT, il est fortement recommandé d’opter pour l’Investissement actif dans les titres immobiliers mondiaux.
Nous sélectionnons les positions surpondérées et sous-pondérées en analysant la valorisation relative et le positionnement de chaque REIT dans les différents sous-secteurs, sur le plan stratégique et tactique, tout en tenant compte des perspectives économiques plus larges. L’analyse comprend (sans s’y limiter) :
- Analyse financière des REIT couverts
- Changements cycliques et structurels des marchés immobiliers sous-jacents
- Gouvernance d’entreprise et expérience de gestion
- Modifications des conditions sur les marchés de capitaux sous-jacents
Au-delà de l’approche d’investissement fondamentale décrite ci-dessus, nous prenons également en compte la liquidité du secteur de l’immobilier coté, qui est très sensible aux flux de capitaux.
Figure 2 : Un point d’entrée attractif pour les investisseurs
Performance of REITs vs. global equities – after the last four cyclical peaks in interest rates
REITs performance vs. other major indices
Source : Bloomberg, Green Street, Columbia Threadneedle Investments. Données au 30/09/2025
Stratégie Extended Alpha
Le portefeuille est construit dans un cadre d’alpha étendu – généralement 130 % long et 30 % short, avec une exposition nette de près de 100 % en ligne avec l’indice de référence – tout au long du cycle de marché. L’équipe a conçu la stratégie pour cibler des performances corrigées du risque attractives – une génération d’alpha constante et une faible erreur de suivi. La stratégie se caractérise par un portefeuille diversifié avec une part active modeste, combinée à une rotation élevée, car nous réallouons stratégiquement les REIT sur la base des prix du marché.
Cette stratégie est conçue pour tirer parti d’un indice de référence qui comprend de nombreuses entreprises ayant de faibles poids constitutifs. Comme mentionné précédemment, l’univers d’investissement, tel que défini par l’indice FTSE EPRA Nareit Developed Global Index, comprend environ 350 actions, dont près de 90 % ont une pondération indicielle inférieure à 0,5 %. Ainsi, une approche traditionnelle long-only ne peut pas exprimer une opinion négative significative sur près de 90 % des composantes de l’indice de référence, tandis que le cadre d’alpha étendu nous permet de le faire par le biais de positions courtes ciblées.
La stratégie n’utilise pas de positions courtes pour exprimer l’opinion que le cours de l’action de la société va baisser isolément. Il permet au gérant d’étendre ses positions sur une paire de valeurs relatives tout en maintenant la neutralité sectorielle.
Figure 3 : Une stratégie unique dans l’immobilier
Extended Alpha Strategy, c. 130% long / 30% short portfolio vs traditional long only portfolio construction
Source : Columbia Threadneedle Investments
Figure 4 : Univers sous-étudié avec une longue traîne de petites capitalisations
Source : FTSE, Columbia Threadneedle Investments. Données au 08/10/2025
Conclusion
L’intérêt pour les titres immobiliers mondiaux reprend de l’élan, une tendance compréhensible lorsque l’on considère les avantages potentiels de leur inclusion dans un portefeuille plus large. La trajectoire à la baisse des taux d’intérêt est positive, et les valorisations restent globalement à des niveaux attractifs.
Dans de nombreuses zones, de nouvelles constructions limitées créent une dynamique entre l’offre et la demande favorable. Cela est de bon augure pour la croissance locative et génère des rendements pour les investisseurs sélectifs. Les valorisations immobilières ont commencé à se redresser, mais nous anticipons une nouvelle appréciation de certains actifs avec l’amélioration du sentiment et l’augmentation de l’activité transactionnelle.
Nous restons concentrés sur l’identification et la mise en œuvre de transactions sur des paires de valeurs relatives et des groupes de pairs basées sur des titres mal évalués, dans le but de générer un alpha constant tout au long du cycle de marché.
