Los mercados inmobiliarios europeos están ganando impulso y el proceso de recuperación está en marcha, aunque de forma desigual entre regiones y segmentos.
El dinamismo está regresando a los mercados inmobiliarios europeos y la recuperación ya se está dejando sentir, aunque de forma desigual. Las entradas de capital están aumentando y la actividad de las transacciones está comenzando a estabilizarse. Los ingresos serán un factor crucial de la rentabilidad, y la gestión de activos es crucial para aumentar las fuentes de ingresos, así como para proteger y aumentar el valor del capital.
Para los inversores a largo plazo, el contexto actual brinda una oportunidad para entrar en el mercado a niveles recalculados atractivos, ya que la demanda resiliente de inquilinos está propiciando el crecimiento positivo del alquiler. En Columbia Threadneedle Investments, detectamos oportunidades atractivas en el sector inmobiliario comercial y residencial.
Bienes inmuebles comerciales: atractivos en todas las clases de activos
Tras varios años de corrección, la aversión al riesgo se está relajando. Los valores están repuntando lentamente, junto con la captación de fondos, que está ganando terreno. El sector inmobiliario comercial en Europa vuelve a presentar atractivos puntos de entrada en todas las principales clases de activos, lo cual ofrece a los inversores diversificación y rentabilidad.
Los parques comerciales siguen siendo uno de los segmentos más sólidos del mercado. Al estar respaldados por contratos de alquiler a largo plazo y modelos de negocio del tipo valor refugio, el rendimiento bruto de las transacciones iniciales en Alemania se sitúa actualmente entre el 5,8 % y el 6,8 %. La oferta sigue siendo constante y los precios son atractivos. Los parques comerciales europeos también están aportando un valor como elemento central de su propuesta de valor para los consumidores, en un formato convenientemente adaptado, y se han convertido en cuasi-centros logísticos.
El sector minorista tradicional ha alcanzado su mínimo cíclico. Los alquileres parecen haber tocado fondo, lo cual crea una oportunidad para los inversores dispuestos a ser selectivos. En el caso de Alemania, donde consideramos el mercado minorista más diversificado en las calles principales, el rendimiento inicial bruto en las principales ciudades oscila entre el 4,0 % y el 6,1 %, mientras que los activos fuera de estas ubicaciones principales cotizan con descuentos del 30 % o más. La demanda de los inquilinos sigue siendo intensa: en todos nuestros fondos minoristas mantenemos unos niveles medios de ocupación superiores al 97 %.
Los mercados de oficinas siguen siendo más complejos, ya que una brecha de valoración en el mercado alemán separa a compradores de vendedores, especialmente en el caso de las transacciones superiores a 50 millones EUR. Sin embargo, creemos que se dispone de activos de oficina de alta calidad en ubicaciones privilegiadas con un rendimiento inicial bruto de alrededor del 4,5 %-5,5 %. Además, los alquileres prémium en las ciudades europeas destino turístico siguen aumentando. Los inversores deben centrarse en los activos de alta calidad o en aquellos que puedan renovarse o reposicionarse para cubrir la demanda de criterios ambientales, sociales y de gobierno corporativo (ASG).
Sector residencial: un ancla defensiva probada
El sector inmobiliario residencial sigue demostrando su resiliencia. La demanda de viviendas sigue siendo estructuralmente sólida, impulsada por las tendencias demográficas, la urbanización y una escasez de oferta persistente, especialmente en las principales regiones metropolitanas de Alemania. Nuestra revisión de las oportunidades de inversión de 2025 puso de manifiesto que los precios se han estabilizado, con un rendimiento inicial bruto medio de alrededor del 4,0 %-4,5 %. Aunque el mercado experimentó un movimiento lateral en 2025, están aflorando señales de un dinamismo alcista, aupados principalmente por el pujante crecimiento de los alquileres en las ubicaciones más privilegiadas. De cara al futuro, esperamos que el mercado inmobiliario alemán siga recuperándose, que los alquileres aumenten y que los inversores institucionales regresen cada vez más al mercado de transacciones.
Un nicho protegido: la calle principal del lujo europeo
Están surgiendo oportunidades para los inversores que buscan ampliar sus carteras en todo el mercado europeo establecido. El mercado minorista tradicional de lujo, en concreto, está recobrando su dinamismo, ya que los alquileres prémium en ciudades destino turístico como París, Londres y Milán están superando los niveles previos a la pandemia. Los lugares de lujo icónicos como el Passeig de Gràcia en Barcelona, Via Condotti en Roma y la Avenida Montaigne en París se benefician de la oferta limitada y de la competencia entre las marcas internacionales. Alrededor del 40-45 % de las calles comerciales más exclusivas de Europa han registrado un crecimiento interanual de los alquileres, impulsado fundamentalmente por los inquilinos de alta gama y de lujo. La tasa de vacantes en las calles ultraprime es cercana a cero, mientras que las tasas medias de vacantes en las calles principales han vuelto a caer al 3-4 %.
Esto convierte los activos de lujo en calles principales en posiciones defensivas. Además, los valores de capital de las propiedades de primera categoría están empezando a subir de nuevo, amparados por los sólidos fundamentos básicos del alquiler, la escasez de oferta y la seguridad de los ingresos a largo plazo. Como tales, ofrecen perspectivas atractivas impulsadas por la demanda de productos de lujo, el turismo y el atractivo duradero de los destinos de compras más prestigiosos de Europa. Se espera una rentabilidad total anualizada del 6,0 % para las calles comerciales de lujo de Europa en los próximos cinco años.
Sectores industrial y logístico
La demanda de bienes inmuebles sigue siendo sólida. Estamos asistiendo a una mayor regionalización, en particular, con la logística de tamaño medio moderna y preparada para el futuro a lo largo de las rutas arteriales, que está cobrando gran popularidad, al igual que los activos ubicados en torno a los nodos de infraestructuras como aeropuertos y puertos.
Posicionados para la próxima fase
Con el ajuste de las valoraciones, la estabilización de los rendimientos de los productos de calidad y el dinamismo del crecimiento de los alquileres, los mercados inmobiliarios europeos están inaugurando una nueva fase. El retorno gradual del capital institucional es un signo de una creciente confianza en que la corrección ha quedado prácticamente superada. Para los inversores con una perspectiva a largo plazo, ahora es el momento de actuar, aunque de forma selectiva y centrándose en los activos de calidad, las fuentes de ingresos resilientes y las ubicaciones con una demanda sostenible.
