Conforme vamos poniendo la mirada en lo que nos deparará 2025 y en las oportunidades que nos ofrecerá el sector inmobiliario, merece la pena reflexionar sobre los últimos doce meses. Hemos visto elecciones en las principales economías del mundo, así como cambios en el comportamiento humano que se derivan de la evolución de la temática estructural, todo lo cual ha repercutido y seguirá repercutiendo de múltiples formas. Hemos sido testigos de una espiral inflacionista, y el encarecimiento de la deuda frenó la actividad inversora por la ampliación del diferencial entre el precio de demanda y el precio de oferta (bid/ask), y la caída de los precios del sector inmobiliario. Ahora bien, este ciclo difiere del último, dado que el sector de los alquileres mostró resiliencia, al registrarse un crecimiento positivo de dichos alquileres en todos los sectores, aun cuando los valores del capital cedieron terreno.
Un punto de inflexión
Ahora se tiene la sensación de que el mercado ha llegado a un punto de inflexión. La inflación revela una trayectoria a la baja, lo que ofrece más claridad sobre la senda de los tipos de interés en todo el mundo, los cuales están empezando a reducirse, si bien a un ritmo más lento del que muchos habían anticipado en primera instancia. En general, los precios inmobiliarios mundiales se estabilizaron y las expectativas de compradores y vendedores están convergiendo. No cabe duda de que existen divergencias en cuanto a sectores y regiones geográficas, aunque nos adentramos en 2025 con un renovado, aunque cauto, optimismo para los inversores, inquilinos y promotores inmobiliarios.
Oportunidades en ambos extremos del espectro de valor
Los sectores de la logística y de la vivienda siguen gozando del favor de los inversores. El crecimiento del comercio electrónico y el reajuste de las cadenas de suministro respaldarán la logística, mientras que la escasez que se observa en el parque residencial de calidad impulsará la demanda del sector. Puede que los precios no hayan experimentado un ajuste suficiente para algunos inversores, si bien se espera que los fundamentales a largo plazo relativos a la migración y el crecimiento de la población en zonas específicas catapulten las rentabilidades con el tiempo. El segmento minorista vuelve a ocupar un lugar en la agenda de muchos inversores, liderado por las tendencias en el alquiler que favorecen el almacenamiento minorista en el extremo de valor del espectro de precios —algo que en muchos casos apoya la rentabilidad por múltiples canales— y las principales calles de las capitales europeas y los puntos turísticos más populares en el extremo de lujo. La adopción de un enfoque de tipo bipolar (barbell) para invertir en ambos extremos del espectro de valor evita que los centros ubicados en el centro del mercado se vean más perjudicados por el auge del comercio electrónico. Las oficinas se hallan en el punto de mira, al proporcionar la oportunidad de comprar activos de calidad que han tocado fondo o se encuentran cerca de él. Europa ha experimentado una huida hacia la calidad, lo que ha traído consigo una carestía de inventario de calidad. A esto se ha sumado la ralentización de la cartera de proyectos en desarrollo.
Aunque se constata una mejora del sentimiento hacia ciertos sectores y oportunidades, la maximización de las rentabilidades requerirá creatividad y una selección cuidadosa de valores en los sectores inmobiliarios. Podemos citar como ejemplos las adquisiciones estratégicas de terrenos que luego se preparan para su desarrollo garantizando la planificación o el reposicionamiento de activos ya finalizados mediante su renovación o el cambio de uso.
La gestión activa cobra vital importancia
Prevemos que la recuperación se consolide en el transcurso de 2025 conforme mejora la coyuntura económica. Sin embargo, los tipos de interés permanecerán en cotas elevadas, lo que socavará el crecimiento y dificultará la captación de fondos, aunque no será tarea imposible. Asimismo, el entorno de tipos de interés más altos pone de manifiesto la importancia de contar con programas de gestión activa de activos. Los días en que todo consistía solo en cobrar los ingresos ya han quedado atrás. Cada activo debe esforzarse más por mantener su relevancia para los inversores, ya sea mediante la diversificación de las fuentes de ingresos —por ejemplo, instalando sistemas de recarga de vehículos eléctricos o paneles fotovoltaicos— o mediante programas de inversión de capital concebidos para aumentar el valor y devolver beneficios a los inversores. Los gestores de activos tienen que invertir en sectores inmobiliarios que presenten las mejores perspectivas de crecimiento y, a continuación, implementar programas estratégicos de gestión de activos que busquen proteger y crear valor.
Posicionamiento para lograr resultados superiores
Los próximos 12 meses no resultarán sencillos, aunque los tiempos de incertidumbre suelen deparar potencialmente las mejores oportunidades. Se dice que la suerte favorece a los valientes, y aquellos inversores que sean capaces de ver más allá de la incertidumbre actual serán los que saquen partido de las fluctuaciones en las valoraciones y estén bien posicionados para cosechar una rentabilidad superior el próximo ciclo del mercado.
