Überblick
- Das Interesse an globalen Immobilienwerten (GRES) steigt – ein verständlicher Trend, wenn man die potenziellen Vorteile berücksichtigt, die ihre Aufnahme in ein breiteres Portfolio bietet.
- Ein globales REIT-Universum mit einem Volumen von 2,1 Billionen US-Dollar bietet Anlegern eine steuereffiziente und liquide Option für den Zugang zu Immobilien auf der ganzen Welt.
- Der Sektor bietet Spielraum für attraktive risikoadjustierte Renditen durch einen bewährten Ansatz, der umfangreiches fundamentales Research nutzt.
- Wir sind der Ansicht, dass das aktuelle Umfeld einen attraktiven Einstiegspunkt bietet – die Geldpolitik ist unterstützend, und viele Bewertungen wirken überzeugend.
Strukturelle Wachstumstreiber untermauern das Potenzial
Der börsennotierte globale Immobiliensektor umfasst rund 350 Unternehmen mit einer kombinierten Marktkapitalisierung von rund 2,1 Billionen US-Dollar. Das Universum umfasst geografische Regionen, Sektoren, Teilsektoren, Branchen, einzelne Unternehmen und Standorte. Ein erheblicher Teil des Sektors erfreut sich solider struktureller Wachstumstrends, beispielsweise:
- Das Wachstum der künstlichen Intelligenz (KI) treibt die Nachfrage nach mehr Rechenzentren und der dazugehörigen Infrastruktur voran.
- Wohnungsmangel und Probleme bei der Bezahlbarkeit haben dazu geführt, dass mehr Menschen zur Miete wohnen. Gut platzierte Wohnungsunternehmen sind in der Lage, die Lücke zu schließen.
- Die alternde Bevölkerung treibt die Nachfrage nach damit verbundener Gesundheitsinfrastruktur einschließlich ambulanter Einrichtungen, Seniorenwohnungen und Langzeitpflegeeinrichtungen an.
- Die Nachfrage nach Industrieprodukten (einschließlich Logistik) wird voraussichtlich bestehen bleiben. Trotz der unmittelbaren Unsicherheit bei Zöllen gibt es einen positiven strukturellen Hintergrund, da der E-Commerce weiterhin in die Einzelhandelsmärkte vordringt, unterstützt durch On-/Nearshoring-Trends.
Abbildung 1: Nutzung struktureller Wachstumstreiber
Quelle: EPRA, Columbia Threadneedle Investments, November 2025
Immobilienaktien, um die Lücke zu schließen, wenn die Zinssätze fallen
Aus einer Bewertungsperspektive bietet das aktuelle Umfeld für Anleger einen attraktiven Einstiegspunkt. Wir erwarten starke oder sich verbessernde zugrunde liegende Fundamentaldaten aufgrund einer guten Mieternachfrage nach hochwertigen Vermögenswerten, getragen durch einen Mangel an Neubauten in bestimmten Sektoren. Dies wird durch eine Verbesserung der Transaktionsmärkte unterstützt, die die Vermögenswerte zusätzlich untermauern.
Der Inflationsdruck kühlt sich ab, und es wird erwartet, dass die Zinssätze sinken. Als gehebelte Anlageklasse ist dies ein gutes Omen für Immobilien und deutet auf ein konstruktives Umfeld für entsprechende Aktien hin. Tatsächlich zeigt unsere Analyse eine historische Outperformance von Immobilienaktien nach einer Zinssenkung, und wir sehen hier ein erhebliches Potenzial angesichts der Lücke zwischen Nettovermögenswerten und Aktienpreisen.
Immobilienaktien sind nach dem Covid-induzierten Inflationsanstieg gegenüber breiteren Indizes zurückgeblieben, aber wir erwarten, dass sich die Situation ändern wird.
Ein attraktives Jagdgebiet für aktive Anleger
Der globale Index schafft einen fruchtbaren Boden für aktives Investieren. Angesichts der Tatsache, dass die Aussichten für geografische Regionen, Sektoren, Teilsektoren und REITs sich deutlich unterscheiden, gibt es gute Argumente für aktives Investieren in globale Immobilienwerte.
Durch eine Analyse der relativen Bewertung und eine Beurteilung, wie jeder REIT in den verschiedenen Teilsektoren positioniert ist, wählen wir über- und untergewichtete Positionen aus – sowohl strategisch als auch taktisch unter Berücksichtigung des Wirtschaftlichen Ausblicks. Die Analyse umfasst (ist aber nicht beschränkt auf):
- Finanzanalyse von REITs unter Beobachtung:
- Zyklischer und struktureller Veränderungen in den zugrunde liegenden Immobilienmärkten
- Corporate Governance und Management-Track-Records
- Änderungen der Bedingungen auf den zugrunde liegenden Kapitalmärkten.
Über den oben beschriebenen fundamentalen Anlageansatz hinaus berücksichtigen wir auch die Liquidität des börsennotierten Immobiliensektors, der sehr empfindlich auf Kapitalflüsse reagiert.
Abbildung 2: Ein attraktiver Einstiegspunkt für Anleger
Performance von REITs im Vergleich zu globalen Aktien – nach den letzten vier zyklischen Höchstständen der Zinssätze
REIT-Performance im Vergleich zu anderen wichtigen Indizes
Quelle: Bloomberg, Green Street, Columbia Threadneedle Investments. Stand der Daten: 30.09.2025
Extended Alpha-Strategie
Das Portfolio ist in einem Extended Alpha-Rahmen aufgebaut – in der Regel 130 % Long und 30 % Short, mit einem Nettoengagement von fast 100 % im Einklang mit der Benchmark – während des gesamten Marktzyklus. Das Team hat die Strategie so konzipiert, dass sie attraktive risikoadjustierte Renditen anstrebt – konsistente Alpha-Generierung mit niedrigem Tracking Error. Die Strategie zeichnet sich als diversifiziertes Portfolio mit einem moderaten aktiven Anteil aus, kombiniert mit einem hohen Umsatz, da wir basierend auf Marktpreisen in und aus REITs rotieren.
Diese Strategie ist darauf ausgelegt, eine Benchmark zu nutzen, die viele Unternehmen mit geringer Gewichtung aufweist. Wie bereits erwähnt, umfasst das Anlageuniversum, wie es durch den FTSE EPRA Nareit Developed Global Index definiert ist, rund 350 Aktien, doch fast 90 % der Bestandteile haben eine Indexgewichtung von weniger als 0,5 %. Daher kann ein traditioneller Long-Only-Ansatz keine aussagekräftige negative Einschätzung von fast 90 % der Benchmark-Bestandteile zum Ausdruck bringen, während uns der Extended Alpha-Rahmen dies durch gezielte Short-Positionen ermöglicht.
Die Strategie verwendet keine Short-Positionen, um die Ansicht zum Ausdruck zu bringen, dass der Aktienkurs des Unternehmens isoliert fallen wird. Stattdessen ermöglicht dies dem Manager, die Positionen in einem relativen Value-Paar zu verlängern und gleichzeitig die Sektorneutralität aufrechtzuerhalten.
Abbildung 3: Eine einzigartige Strategie im Immobilienbereich
Extended Alpha Strategie, Ca. 130 % Long / 30 % Short-Portfolio im Vergleich zur traditionellen Long-Only-Portfoliostruktur
Quelle: Columbia Threadneedle Investments
Abbildung 4: Wenig erforschtes Anlageuniversum mit einer langen Liste von Small Caps.
Quelle: FTSE, Columbia Threadneedle Investments. Stand der Daten: 08.10.2025
Fazit
Das Interesse an globalen Immobilienwerten nimmt zu – ein verständlicher Trend, wenn man die potenziellen Vorteile berücksichtigt, die ihre Aufnahme in ein breiteres Portfolio bietet. Die Abwärtsentwicklung der Zinssätze ist positiv, und die Bewertungen bleiben insgesamt auf einem attraktiven Niveau.
In vielen Bereichen schaffen begrenzte Neubauten eine unterstützende Angebots-Nachfrage-Dynamik. Gute Aussichten also für das Mietwachstum und treibt die Renditen für selektive Anleger. Die Immobilienbewertungen haben begonnen, sich zu erholen, aber mit einer sich verbessernden Stimmung und zunehmender Transaktionsaktivität erwarten wir eine weitere Aufwertung ausgewählter Vermögenswerte.
Unser Fokus bleibt auf der Identifizierung und Umsetzung von Relative-Value-Paaren und Peer-Group-Geschäften auf der Grundlage von falsch bewerteten Wertpapieren mit dem Ziel, über den gesamten Marktzyklus hinweg ein konsistentes Alpha zu erzielen.
